Een aannemer tot gesprek brengen

Een aannemer-projectontwikkelaar levert een reeks aaneengesloten rijwoningen op. De woningen zijn met zorg gebouwd, ook heeft de aannemer aandacht besteed aan het gebruik van materialen en bouwtechnieken om geluidshinder tussen de woningen te beperken. Echter, twee gezinnen ondervinden elkaar sterk te horen in de tegen elkaar grenzende eetkamers. Dit probleem doet zich niet voor in de rest van de woning of bij andere bewoners van het zelfde project.

De aannemer heeft na de oplevering een goede service geleverd door vastgestelde gebreken te repareren, de gezinnen contacteren hem dus opnieuw. Nu weigert de aannemer gehoor te geven aan het probleem: reageert niet op mails, laat zich telefonisch niet tot afspraken brengen, …

De bewoners zijn ten einde raad en zien geen andere uitweg dan juridisch advies in te winnen. De advocaat geeft evenwel het advies om alvorens stappen te zetten, een derde tussenpartij aan te stellen om het probleem door bemiddeling tussen de aannemer en de gezinnen uit te klaren. Hiervoor wordt een bemiddelaar aangesproken omwille van z’n ervaring met de bouwwereld enerzijds en met de technieken om partijen tot een oplossing te brengen, anderzijds.

De eerste uitdaging van de bemiddelaar is om een contact tot stand te brengen met de aannemer. De bemiddelaar wint vertrouwen bij de aannemer door erkenning te geven voor de eerder reeds opgeloste problemen en geeft de aannemer door de bemiddelingstussenkomst zicht op een schuld-vrij oplossen van het probleem. 

Na enkele malen gependeld te hebben tussen de partijen, wordt afgesproken dat de aannemer samen met de bemiddelaar de woningen het probleem zal onderzoeken tijdens de vakantieperiode wanneer de gezinnen weg zijn. Bij deze controle blijkt een “akoestisch lek” de oorzaak te kunnen zijn voor het probleem. De aannemer wil dit lek aanpakken tegen de belofte dat daarbij het conflict beëindigd wordt. Indien het probleem niet opgelost zou zijn, zouden de bewoners dus berusten.

De bemiddelaar legt dit voorstel van de aannemer voor aan de gezinnen die het voordeel zien van de positieve stap maar er zich ongemakkelijk bij voelen hiermee de aannemer definitief te ontlasten. Een bijkomende expert wordt betrokken: een verre kennis van één van de gezinnen die bouwkundige ervaring heeft met soortgelijke problemen. Een nieuw overleg wordt ter plaatse georganiseerd door de bemiddelaar omdat aannemer en expert met elkaar de situatie ter plaatse willen bekijken alvorens de expert een advies geeft aan de gezinnen. Uit dit overleg adviseert de expert dat de oplossing van de aannemer gebaseerd is op de meest voor de hand liggende oorzaak van het probleem en het ontlasten van de aannemer na een vakkundige interventie, een aanvaardbaar risico is.

De bemiddelaar zet de afspraken op papier met concrete engagementen van de aannemer  (termijn, hinder van afval, stof, …). Ook de aandachtspunten voor de uitvoering die de expert geformuleerd heeft, worden vastgelegd zodat achteraf geen discussie kan zijn over de wijze van uitvoeren. Tot slot wordt de bepaling opgenomen dat de aannemer ontlast wordt wanneer deze uitvoering achter de rug zal zijn. 

Na uitvoering bleek het probleem inderdaad verholpen te zijn. De gezinnen en de aannemer hadden hiermee hun breuk in de samenwerking hersteld, wat voor beide partijen belangrijk was. De gezinnen sluiten immers niet uit in de toekomst nog verbouwingen te plannen en de aannemer heeft weer enkele adressen bij om toekomstige klanten naar toe te sturen wanneer die een referentie zoeken ! 

Zoals in zovele bouwconflicten is er enerzijds sprake van de hoop op een positieve lange-termijnsamenwerking wat de partijen bindt en motiveert om tot een oplossing te komen maar anderzijds de vrees voor zware financiële gevolgen wanneer een probleem escaleert of verloren wordt door één van de partijen. Toch is er tot een oplossing gekomen doordat beide partijen een zeker niveau van risico zorgvuldig in alle transparantie overwogen en aanvaard hebben.

Goede bemiddeling kan pragmatische oplossingen naar boven brengen waarbij de partijen respect hebben voor elkaars belangen zonder het eigenbelang uit het oog te verliezen. Gelijkaardige bemiddelingssituaties doen zich voor in zeer kleine tot zeer grote projecten. De technische eisen aan een gebouw zijn vandaag zeer hoog waardoor oplossen van problemen na de oplevering een delicate aangelegenheid kan worden.