-
-

Tags

07.06.2017Leidraad voor waardebepaling van onroerend goed.

Overname woning, Scheiden, Bemiddeling, Aandeelhouders, Familiebedrijf

Leidraad voor waardebepaling van onroerend goed.

In tal van omstandigheden komt de problematiek van de waardebepaling van een onroerend goed aan bod.  Denk maar aan echtscheidingen, ongehuwde partners met de gezinswoning in gemeenschappelijk bezit, schenkingen aan kinderen, bepaling vruchtgebruik of naakte eigendom, … In heel veel gevallen gaat het over grote bedragen waardoor het een emotioneel beladen onderwerp kan worden.  Dit ligt regelmatig aan de oorsprong van een conflictsituatie.

Ook in andere domeinen komt de waardebepaling van een onroerend goed regelmatig aan bod, denk maar aan de inbreng in een vennootschap van een bedrijfsgebouw of woning van de bedrijfsleider.  Bij splitsing of stopzetting van een vennootschap zijn eveneens waardebepalingen van aanwezige onroerende goederen vereist. 

Tussen partijen blijken er regelmatig verschillende en bovendien zelfs tegengestelde verwachtingen en inschattingen te zijn: de verkoper verwacht een hoge prijs, de koper verwacht een lage prijs. 

Zelfs waarde en prijs hebben een verschillende betekenis en invulling. Deze begrippen dienen correct gedefinieerd en gehanteerd te worden. 

Aankoop:

Naast de initiële aankoopprijs, eigenlijk de prijs vermeld op de eigendomsakte, mag men ook niet de bijhorende verwervingskosten vergeten zijnde direct gerelateerde kosten zoals bijvoorbeeld notariskosten, registratiekosten, expertises, vooronderzoeken door architect of studiebureau…

Minwaarde:

Afhankelijk van het gebruik, kan een vastgoed transformaties ondergaan ingegeven door het gebruik van de eigenaars: Een aantal voorbeelden:

-          De gezinswoning wordt gedeeltelijk verbouwd om een zelfstandig beroep in uit oefenen.

-          De woning krijgt een uitstalraam. 

-          Een aangebouwde garage wordt een keuken. 

Verkopers moeten zich ervan bewust zijn dat bepaalde transformaties voor kandidaat-kopers niet steeds als positief worden ervaren.  Herstelkosten worden dus best ingecalculeerd om het geheel volledig of gedeeltelijk terug in zijn oorspronkelijke staat te brengen.

Het gebruik en bewoning van een gebouw laat sporen na (vloeren, parket, trappen, …).  Er is slijtage en gebruiksschade.

Heel wat materialen of vaste uitrustingen hebben een beperkte levensduur (elektriciteitsinstallatie, sanitair, keukentoestellen, hout, zink, pvc, …). Noodzakelijke vervangingskosten worden dikwijls mee in rekening gebracht. 

Gebouwen zijn onderhevig aan veroudering, zelfs de architectuur en stijl kunnen een invloed hebben. 

Meerwaarde:

Uitbreidingen, recente renovaties, nieuw sanitair, nieuwe keukeninrichting, domotica, … hebben een invloed op de waarde van een pand.  Het gebruik van bepaalde materialen, zoals marmer, graniet, volle parketvloeren, design-inrichting, … kunnen een positieve impact hebben op de waardebepaling.

Aanwezigheid van zonnepanelen, zonneboiler, airco, een hoge isolatiegraad (EPC-attest), energiezuinige verwarming, … zijn mee te verrekenen.

Natuurlijk zijn gespendeerde meerkosten niet per definitie gelijk aan dezelfde meerwaarde.  Meestal is het slechts een fractie hiervan.

Reële waarde:

De reële waarde is de verrekening van de aankoopprijs verminderd met de minwaarde en verhoogd met de meerwaarde. 

Kosten (prijs) kunnen gedocumenteerd worden aan de hand van facturen, offertes, … Dit zijn feitelijke én objectieve elementen. 

De waarde-inschatting is minder eenduidig en is dus vaak een persoonlijke inschatting.  Ook emotionele elementen spelen hier een belangrijke rol (eigen werk, financiële of materiële steun van ouders of grootouders, …).

Wees je er eveneens van bewust dat bijvoorbeeld een antieke marmeren schouw voor de ene een meerwaarde is (indien hij een liefhebber is van deze stijl), maar voor de andere is ze een minwaarde (indien ze gezien wordt als een gedrocht dat te veel plaats inneemt en dat ogenblikkelijk moet verwijderd worden).

De reële ingeschatte waarde zal de basis zijn om een vraagprijs voor verkoop vast te leggen. Na onderhandeling tussen partijen zal deze uitmonden in een verkoopprijs.

Venale waarde:

De “venale waarde” is de geschatte actuele waarde onder vrijwillige verkoop op een markt waar voldoende kandidaten zijn en rekening houdende met recent uitgevoerde verkopen en met vergelijkbare criteria zoals: omgevingsfactoren, ligging, leeftijd van gebouw, graad van afwerking, aanwezige uitrusting, enz.  Een “venale waarde” bij gedwongen verkoop zal lager ingeschat worden.  Een verkoop onder tijdsdruk verstoort een normale marktwerking.

Deze werkwijze wordt quasi altijd gehanteerd door een beëdigd Landmeter-Expert die een kwaliteitscharter met de Vlaamse Belastingdienst heeft afgesloten.  Ze zijn bovendien gezien hun beroep per definitie neutraal en zeker als ze voor beide partijen kunnen werken (hierdoor kunnen kosten gedeeld worden).  

https://belastingen.vlaanderen.be/publicaties

https://belastingen.vlaanderen.be/sites/default/files/atoms/files/Lijst_ErkendeLandmetersExperten_20170530.xlsx

Indien er een vastgestelde “venale waarde” is afgeleverd op een recente datum, zal die als basis voor de registratie kunnen gebruikt worden.  Ook als er nadien, in onderling overleg, toch een lagere verkoopprijs wordt afgesproken, zal de “venale waarde” als aanslagvoet gebruikt worden.  Zelfs als er nadien een hogere verkoopprijs werd bekomen zal de “venale waarde” van de beëdigde Landmeter-Expert gebruikt kunnen worden als aanslagvoet.  Deze werkwijze is ook toepasselijk voor notarissen. 

Vastgoedmakelaars kunnen eveneens schattingen opmaken maar hun verslag krijgt niet hetzelfde statuut toebedeeld.  Partijen staat het uiteraard steeds vrij om zelf, of samen, hun eigen waardebepaling op te maken.  Door wie je een waardebepaling laat uitvoeren is erg afhankelijk voor wat men deze waardebepaling later wenst te hanteren. Overleg samen met je bemiddelaar en de betrokken partijen om te bekijken welke optie men het best kiest.

 

Paul De Prekel