De gezinswoning in onverdeeldheid houden na een echtscheiding

Er kunnen nogal wat redenen zijn om de gezinswoning onverdeeld te laten na een scheiding of echtscheiding.

Birdnesting kan er één zijn. Bij birdnesting blijven de kinderen in hun vertrouwde woning en de ouders gaan om beurt bij de kinderen wonen. Hier moet veel voor geregeld worden, maar het voordeel is dat de kinderen in hun vertrouwde omgeving blijven. Ze lijden meestal veel minder onder de scheiding van hun ouders. Deze regeling wordt veel gedaan bij jonge kinderen. Het moet echter financieel mogelijk zijn voor de ouders.

Mogelijk is het niet het juiste ogenblik om de woning te verkopen omdat het een slechte periode is, of één van de partners wenst het huis over te nemen en dat kan om financiële redenen pas op een later tijdstip.

Bij een scheiding van tafel en bed gebeurt het dat de mogelijkheid open wordt gehouden voor een verzoening na een periode. In dat geval is het ook een goede reden om gedurende die periode de woning samen te behouden.

Voorwaarden

Als je de woning onverdeeld laat is er een reden voor, en dat zijn meestal tegelijk de voorwaarden. Het kan gaan over een minimum leeftijd van de kinderen, of tot de kinderen afgestudeerd zijn. Het kan gaan over een periode van enkele jaren. Vroeger was er een limiet van vijf jaar, maar inmiddels is dat niet meer het geval.

Een onverdeeldheid kan ten allen tijde verbroken of verlengd worden in onderlinge toestemming.

Kosten

In een woning zijn er twee soorten kosten. Enerzijds de bewonerskosten zoals nutsvoorziening en klein onderhoud. Anderzijds de eigenaarskosten zoals onroerende voorheffing, verzekering, onderhoud en herstelling.

Het spreekt voor zich dat de bewonerskosten gedragen worden door de bewoner. De eigenaarskosten daarentegen worden door iedere eigenaar voor de helft gedragen of voor zijn aandeel in de eigendom.

Onderhoud en herstelling dient ook door beiden overeengekomen te worden. Zoniet kunnen de kosten niet teruggevorderd worden.

Notariële akte

Een notariële akte is niet verplicht doch wel aan te raden. Als het om een echtscheiding gaat, doen sommige rechtbanken wel moeilijk als er geen notariële akte is. Uw bemiddelaar kan hierin adviseren.

Artikel 815 van het burgerlijk wetboek stelt dat niemand kan worden genoodzaakt in onverdeeldheid te blijven en dat de verdeling te allen tijde kan worden gevorderd, niettegenstaande enige hiermee strijdige verbodsbepaling. Verder is er de tegenstelbaarheid aan derden zoals schuldeisers enerzijds, en anderzijds voor de uitvoerbare kracht van notariële akten zoals gedwongen uitvoering wegens niet naleven van verbintenissen.

In mensentaal betekent dat als één van de eigenaars uit de onverdeeldheid wilt, dan zal de woning moeten verkocht worden. Verder, als één van de eigenaars schulden aangaat, kan de woning in beslag genomen worden door de schuldeisers.

Als er een notariële akte van onverdeeldheid wordt opgemaakt is de woning echter beschermd. Eenzijdig kan er gedurende de periode die beschreven staat, of zolang de er aan de beschreven voorwaarden voldaan is, niet uit de onverdeeldheid worden getreden. Bij schulden kan er ook geen beslag gelegd worden op de woning (voor een hernieuwbare periode van maximaal 5 jaar)

Een notariële akte biedt dus een goede bescherming van de woning. De onverdeeldheid kan hier evengoed verlengd of verkort worden in onderlinge toestemming.

De taak van de bemiddelaar

Uiteraard bestaat de taak van de bemiddelaar erin van jullie goed voor te lichten, en te wijzen op rechten en plichten die voortvloeien uit de onverdeeldheid.

Als één van jullie in de woning blijft wonen moet er in principe een bewonersvergoeding betaald worden. Meestal is dat de helft van de normale huurwaarde. Echter is dit vrij overeen te komen. Bij birdnesting moet nauwkeurig vastgelegd worden hoe het zit met de proviand en het klein onderhoud. Het kan bijvoorbeeld niet dat de ene de nest van de andere steeds moet opruimen.

Wie doet welke kosten en in welke verhouding. Een van de eigenaars kan ook de kosten doen en ze later bij verkoop terugvorderen. Al bij al moet het goed omschreven worden.

De bemiddelaar neemt het onroerend goed normaal gezien ook op in de regelingsovereenkomst of de EOT (echtscheiding bij onderlinge toestemming) en verwijst ook naar de notariële akte. Als er geen notariële akte wordt opgemaakt moet er ook duidelijk in beschreven staan dat de eigenaars de risico's kennen en begrijpen.

Auteur: Wilfried Mestdagh