De gezinswoning bij echtscheiding

De woning in onverdeeldheid houden

Het kan zijn dat één van beide partners heel graag in de woning zou willen blijven, maar niet het vermogen heeft om de woning over te kopen, en/of dat men de woning wil blijven houden omdat dit de thuis is voor de kinderen. In dergelijke gevallen kan men besluiten de woning in onverdeeldheid te houden.

Dit wil zeggen dat de woning eigendom blijft van beide partners.

Duur van de onverdeeldheid

Op grond van artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek kan een onverdeeldheid maar maximaal 5 jaar duren en dan maximaal voor een extra 5 jaar verlengd worden.

Op basis van een Cassatiearrest van 20 september 2013 kunnen we stellen dat ex-partners bij een vrijwillige onverdeeldheid niet meer gehouden zijn aan deze maximum termijn van 5 jaar.  Daar staat tegenover dat er wel duidelijk een opzegmodaliteit, een einddoel, dient voorzien te worden.  Dit kan bijvoorbeeld de datum zijn waarop alle kinderen meerderjarig zijn. Als men toch een onbepaalde duur voorziet, dan moet er ook een opzegmogelijkheid voorzien worden.

Financiële gevolgen van de onverdeeldheid

Belangrijk voor de financiële gevolgen van de onverdeeldheid is dat er een onderscheid dient gemaakt te worden tussen de bewonerskosten enerzijds, en de eigenaarskosten anderzijds.

Een goede definitie van beide soorten kosten vindt je hier : http://familialebemiddeling.net/bewonerskosten-en-eigenaarskosten/

De eigenaarskosten zullen verder gedeeld worden tussen beide partners, naar verhouding van hun eigendom.  Zijn ze beide voor 50 % eigenaar van de woning, dan dragen ze ook beiden ieder de helft bij van de eigenaarskosten. Dat geldt uiteraard ook voor de kosten van nog lopende leningen ter financiering van de woning.

Eén partner blijft in de woning

Indien één van beide partners verder in de woning zal blijven wonen, dan is die partner gehouden de bewonerskosten op zich te nemen.

Daarenboven zal die partner ook een woonstvergoeding moeten betalen in verhouding tot het eigendomsdeel van de andere partner.

Een voorbeeld:

Jan en Marina hebben samen een woning. Jan is voor 40 % eigenaar, Marina voor 60 %.  Na de scheiding wordt overeen gekomen dat Marina in de woning blijft wonen. De correcte huurprijs wordt bepaald op 1.200 euro. Marina dient dus aan Jan een woonstvergoeding te betalen van 1.200 * 40 % ofte 480 euro.

Vraag is dan vaak: hoe bepalen we een redelijke woonstvergoeding? Dat kan je doen door immo-websites te raadplegen en te kijken naar huurprijzen van vergelijkbare woningen wat ligging en grootte betreft. Of je kan één of meerdere makelaars of expert-schatters raadplegen om de redelijke prijs te bepalen. Zorg dan wel dat je op voorhand afspreekt onder mekaar hoe je het gaat doen en wat je met het resultaat gaat doen. Zo kan je bijvoorbeeld afspreken ieder één makelaar te contacteren en dan het gemiddelde te nemen van hun schattingen en daar dan verder geen discussie meer over te voeren, of jullie contacteren er samen drie en spreken ook hier af akkoord te zullen gaan met het gemiddelde. Wees wel eerlijk en leg uit aan de makelaars/schatters dat het niet de bedoeling is het huis op de markt te brengen. Dat kan wel betekenen dat ze je een vergoeding gaan aanrekenen.

Birdnesting

Sommige ouders wensen de woning aan te houden om de kinderen hun thuis niet te ontnemen en een regelmatige verhuis te willen vermijden door zelf in en uit- de woning te gaan en dus om beurt bij de kinderen te komen wonen in de oorspronkelijke gezingswoning.

In een dergelijk geval zullen de eigenaarskosten verdeeld worden volgens de eigendomsverhouding, en de bewonerskosten volgens de verhouding van de tijd die beide partners verblijven bij de kinderen. Een laatste optie is dat de bewonerskosten worden verrekend bij het bepalen van het onderhoudsgeld voor de kinderen.

Regeling

De bovenstaande principes zijn de principes gebaseerd op de realiteit. In het kader van een overeenkomst kan hier echter van afgeweken worden en kunnen zowel (delen van) de bewonerskosten als (delen van) de eigenaarskosten verrekend worden in de verdeling van het vermogen en/of de bepaling van onderhoudsgeld onder echtgenoten.

Zo zou men kunnen afspreken dat één van beide partners de volledige afbetaling van de lening op zich neemt, maar in ruil de groepsverzekering voor 100 % voor zich houdt. Of men zou kunnen afspreken dat partner die in de woning blijft geen woonstvergoeding dient te betalen, maar in ruil daarvoor wel geen onderhoudsgeld, of minder, krijgt.  Zo zijn vele variaties mogelijk. Ze moeten in een overeenkomst wel duidelijk toegelicht worden.

Notariële akte of niet bij onverdeeldheid ?

Wanneer de woning in onverdeeldheid blijft, is er geen verplichting om dit vast te leggen in een notariële akte.

Indien je de onverdeeldheid niet laat vastleggen bij de notaris, loop je wel risico’s.

Een eerste risico is dat één van beide partners toch op een gegeven ogenblik kan beslissen niet langer in onverdeeldheid te blijven. De andere partner kan dat dan niet tegenhouden. Ten tweede kan een schuldeiser het onroerend goed in beslag nemen om de schulden te dekken. Het goed is dus niet beschermd.

Met een notariële akte is de bescherming er wel en kunnen deze zaken zich niet voordoen.

De woning toewijzen aan één van de ex-partners

Bij de verdeling van het vermogen, kan er afgesproken worden dat de gezinswoning wordt toebedeeld aan één van de ex-partners. Het ‘inkopen’ van de woning.

In een dergelijk geval is het belangrijk ieders deel in de waarde van de woning te bepalen.

Waardering ieders deel van de woning

De aankoopprijs

Eerste belangrijk gegeven is de aankoopprijs van de woning en hoe die aankoop werd gefinancierd: werd de volledige aankoop gefinancierd met een lening, wat zelden het geval is, of een deel met een lening en de rest met gelden uit het gemeenschappelijk vermogen of heeft één van beide partners een eigen inbreng gedaan vanuit het eigen vermogen.

Als er bij de aankoop, of later, belangrijke verbouwingswerken zijn gebeurd (niet de normale onderhoudswerken dus), stelt zich exact dezelfde vraag.

Het is dus wel enorm belangrijk dat de eigen inbreng voldoende gedocumenteerd is, door ze bijvoorbeeld te laten vermelden in de aankoopakte of een specifieke akte op te stellen.

Een eigen inbreng kan in geld zijn, maar ook in natura. Zo zou men bijvoorbeeld kunnen overeenkomen dat de ene partner inderdaad een eigen geldelijke inbreng heeft gedaan, maar dat de andere zoveel tijd in de verbouwing heeft gestoken, dat men beide inbrengen als gelijkwaardig beschouwd.

De marktwaarde

Tweede belangrijk gegeven is de huidige marktwaarde van de woning. Hierbij stelt zich onmiddellijk de vraag hoe je die huidige marktwaarde bepaald.

Als je dit zo objectief mogelijk wil doen, is het best contact op te nemen met makelaars of expert-schatters. Zij zullen aan de hand van modellen en hun kennis van de markt en op basis van de toestand van de woning, komen tot een waardering van de woning. Hou er echter rekening mee dat het resultaat van deze schattingen sterk uiteen kan lopen. Wij raden daarom aan om minsten drie partijen te contacteren. Als je het niet samen eens kan geraken over welke partijen, kan je afspreken dat je er ieder twee onder de arm neemt. In beide gevallen spreek je op voorhand af het gemiddelde van de waardering te nemen als de marktwaarde van de woning, ook als zou je dat resultaat niet bevredigend vinden.  Zo niet, los je niets op met de hele aanpak.  Wees wel eerlijk tegenover de partijen die je aanspreekt en maak duidelijk dat de woning mogelijk/waarschijnlijk niet op de markt zal komen. Dat zal waarschijnlijk betekenen dat je voor de schatting een vergoeding zou moeten betalen.

Een tweede optie is dat je zelf de immo websites afschuimt en samen tot een waardering tracht te komen die jullie beiden kunnen aanvaarden.

Welke methode jullie ook volgen, zorg dat je de waardering goed documenteert, zodat eventuele discussies met de fiscus in verband met de basis voor het verdeelrecht (zie later) onderbouwd kunnen gevoerd worden.

De lening

Laatste belangrijk gegeven is het saldo van de lening dat nog open staat wanneer de lening nog niet volledig is afgelost. De partij die de woning overneemt neemt namelijk, in principe, ook de lening over.

Berekening

Om dan de waarde van ieders deel te gaan berekenen, is de eerst stap om van de huidige marktwaarde eerst en vooral de eigen inbreng opnieuw te gaan vergoeden, en die eigen inbreng dus in mindering te brengen van de marktwaarde.

Dus, stel dat Mark en Lise samen een woning hebben aangekocht van 200 000 €, die ze gefinancierd hebben met een lening van 150 000 €, ieder voor de helft, een inbreng uit het gemeenschappelijk vermogen van 20 000 € en een inbreng van Mark uit zijn eigen vermogen van 30 000 €. De marktwaarde van de woning vandaag is 300 000 €.

Om te beginnen dient Mark dus eerst zijn eigen inbreng, 30 000 €, terug te krijgen.

Herwaardering eigen inbreng of niet?

De vraag die zich hierbij stelt is of die eigen inbreng dient geherwaardeerd te worden.

Dat hangt dan weer af van het huwelijksstelsel dat men heeft aangegaan, voor zover er sprake is van een, huwelijk.

Wanneer je gehuwd bent onder het wettelijk stelsel, en alleen dan, kan je beroep doen op artikel 1435 van het Burgerlijk Wetboek dat stelt dat “Hebben de in het vergoedingsplichtige vermogen gevallen bedragen en gelden echter gediend tot het verkrijgen, in stand houden of verbeteren van een goed, dan zal de vergoeding gelijk zijn aan de waarde of de waardevermeerdering van dat goed…”. Dit wil zeggen dat je niet alleen recht hebt op een terugbetaling van de eigen inbreng, maar dat die eigen inbreng geherwaardeerd dient te worden.

In het geval van Mark en Lise zou dat willen zeggen dat Mark recht heeft op 45 000 €, gezien de woning 50 % in waarde gestegen is.

Uiteraard kan je overeenkomen in de scheidingsovereenkomst om die herwaardering, om welke reden dan ook, niet toe te passen.

In het geval er geen huwelijk is of een huwelijk dat niet volgens het wettelijk stelsel is, kan je geen beroep doen op dit artikel. In een dergelijk geval is het dus ook weer nuttig de eventuele waarderingsafspraken al te voorzien in de akte bij aankoop.  Zo vermijd je later de discussie. Zo niet is het een kwestie van met mekaar overeen te komen of je die herwaardering toepast of niet.

Als we met ons voorbeeld veder gaan, en we gaan er van uit dat Mark’s eigen inbreng wordt geherwaardeerd, gaat er dus van de waarde van de woning, 300 000 €, eerst 45 000 € naar Mark. Rest dus 255 000 €.

De volgende stap is om van dit resultaat het nog te betalen saldo van de lening in mindering te brengen. Stel dat dit saldo nog 80 000 € is, dan is de netto te verdelen waarde van de woning dus 255 000 € min 80 000 € of 175 000 €.  Gedeeld door twee geeft dit 87 500 €.

Mark’s aandeel in de huidige waarde van de woning is dan 87 500 € plus 45 000 € of 132 500 €. Lise’s aandeel is 87 500 €. Samen met de openstaande schuld van 80 000 € komen we op 132 500 € plus 87 500 € plus 80 000 € of 300 000 €.

Indien Mark de woning wens over te nemen, dient hij de lening over te nemen, en dus de schuld van 80 000 € verder af te betalen, en dient hij 87 500 € te vergoeden aan Lise. Omgekeerd, indien Lise de woning wenst over te nemen, dient zij de lening verder af te betalen en een is ze een vergoeding verschuldigd aan Mark van 132 500 €.

Opletten

Lening overnemen

Wanneer je een lening, die voordien op twee namen stond, wil overnemen, moet je hier het akkoord van de bank voor hebben. Zij dienen na te gaan of ze het volledige risico van de lening aanvaarden over te dragen naar één persoon. Ook kan het zijn dat ze voor dit overzetten kosten gaan aanrekenen.

Informeer je dus tijdig bij de bank.

Notariskosten

Bij de toebedeling van de woning aan één partij, dient steeds een notariële akte opgemaakt.

In het geval van het ontbinden van een huwelijk, zullen de meeste notarissen zelfs twee aktes opmaken : eentje waarbij de woning wordt toebedeeld onder opschortende voorwaarde van het uitspreken van de echtscheiding. Deze akte, de regelingsakte, vergezeld de EOT wanneer die wordt neergelegd bij de rechtbank. De tweede akte, de slotakte, wordt dan opgemaakt wanneer de echtscheiding voltrokken is en bevestigd de toebedeling.

Wanneer een niet gehuwd koppel uit elkaar gaat, kan je met één akte voort natuurlijk.

De notaris werkt wel niet voor niets en zal dus kosten aanrekenen.  Informeer je tijdig hoeveel dit gaat zijn, zodat je geen onaangename verrassing hebt.

Verdeelrecht

Ook wanneer je een woning toebedeeld aan één van de partners, komt de fiscus langs.

Je zal namelijk op de marktwaarde van de woning  een taks dienen te betalen die ‘verdeelrecht heet’, ook wel ‘de miserietaks’ genoemd.

Het verdeelrecht in het Vlaams gewest bedraagt 2,5% op de verkoopwaarde van het onroerend goed waarvan u na toebedeling eigenaar wordt.

Gehuwden en wettelijk samenwonenden genieten het tarief van 1% bij echtscheiding of beëindiging van de wettelijke samenwoning. Voor wettelijk samenwonenden telt wel dat ze de toebedeling moeten doen binnen de drie jaar na het beëindigen van het wettelijk samenwonen en dat ze minstens één jaar wettelijk samenwonend moeten geweest zijn.

Marktwaarde te laag ingeschat?

Het is mogelijk dat je voor de verdeling van de woning een marktwaarde bepaald die bewust of onbewust te laag is ingeschat.

Onbewust omdat je je gebaseerd hebt op eigen opzoekwerk en je dit niet correct blijkt te hebben gedaan.

Bewust omdat jullie het heel belangrijk vinden dat, bijvoorbeeld, de kinderen nog een tijd in de gezinswoning moeten kunnen wonen, maar dat de partner die de woning zou toebedeeld krijgen niet in staat is om het bedrag dat hij of zij zou moeten betalen op basis van de marktwaarde, te betalen. Jullie zijn het daarom eens dat de berekeningen gebeuren op een lagere marktwaarde.

Een andere bewuste reden kan zijn dat je wil trachten het verdeelrecht dat dient betaald te worden, wat naar beneden te krijgen.

Als er in de akte een te lage schatting gemaakt wordt van de verkoopwaarde (tekortschatting) of er een te lage werkelijk overeengekomen waarde wordt opgenomen (prijsbewimpeling) is er een belastingverhoging verschuldigd.

De werkelijk overeengekomen prijs van een onroerend goed moet in de akte worden opgenomen. Indien de betrokkenen, weloverwogen, de werkelijke prijs verzwijgen, in de hoop hogere aktekosten te vermijden, noemt men dit prijsbewimpeling.

Als Vlabel deze prijsbewimpeling kan bewijzen, worden de koper en de verkoper gesanctioneerd. Naast het betalen van aanvullende registratiebelasting op de verzwegen som is er een boete verschuldigd ten belope van 100% van de aanvullende rechten. Bovendien stellen beide partijen zich bloot aan correctionele sancties.

Als u in de akte een te lage schatting maakt van de verkoopwaarde, is dit een tekortschatting.

In het geval van de vaststelling van een tekortschatting zijn er aanvullende rechten verschuldigd, plus, desgevallend, een belastingverhoging.

Meer info op : https://belastingen.vlaanderen.be/verdeelrecht_Op-welk-bedrag-wordt-het-verdeelrecht-berekend%3F

Indien je de woning lager heb gewaardeerd, om te verzekeren dat één van beide ze kan inkopen, dan kan je de reële marktwaarde in de akte laten vermelden ‘Pro Fisco’. De fiscus zal dan het verdeelrecht berekenen op deze Pro Fisco waarde en zal dan ook geen boetes meer aanrekenen.

Zoals hierboven al vermeld zorg je er in ieder geval best voor dat je je waardering voldoende documenteert.

De woning verkopen

Wanneer onverdeeldheid geen optie is en geen van beide partners kan of wil de woning ‘inkopen’, dan is verkopen de laatste optie.

De opbrengst van de verkoop zal dan eerst gebruikt worden om een eventueel saldo van een lening terug te betalen, alsook de eigen inbreng(en). De berekeningsmethoden zijn exact dezelfde als hierboven toegelicht.

Bij een EOT dient in de regelingsovereenkomst vermeld dat de woning zal verkocht worden en hoe de opbrengst zal verdeeld worden, maar de verkoopakte dient niet toegevoegd te worden bij het indienen van het dossier bij de rechtbank.

Erik Van Assche